万科一万亿负债?房地产行业还能被描绘得更糟糕吗?

2018-06-04 20:25

  文章表示,截止一季度,楼市资本论获悉,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,超过、科威特等国P,相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高。

  但是,该文章中提到的是万科的总负债和负债率,并不能完全反映万科的财务状况,就万科10289.27亿元的总负债而言,其中包括预售房款,扣除预售房款后,万科一季度的负债只有5496.67亿元。该文章的算法完全是“外行人”的算法。

  2017年,万科的净负债率仅为8.8%,属于行业相当低的水平,综合2017年房企年报,和讯房产选取了克而瑞研究中心以销售额排名的前二十名房企,就净负债率进行排名,前五名净负债率最高达到473%,最低也在233%。

  如果就关于“万科一万亿负债”文章的观点来看,万科都“负”可敌国了,那其他开发商还能活吗?

  虽是常识性的错误,但不得不承认的是,房企的负债在攀升,降负债、控风险甚至成为“碧万恒”的2018年首要目标,其他企业自然也趋之若鹜。只是,“降负债、控风险”的口号背后,有的开发商是醉翁之意不在酒,有的开发商是迫在眉睫。

  “降负债、控风险”背后的原因是什么?2017年,政策风向改变,房地产市场发展空间达到一定高度,国际金融错综复杂,开发商之间的联合和竞争愈加明显,朱门酒肉臭,有冻死骨的桥段将会继续上演,强者恒强的现象无人逆转。

  房地产已进入新阶段,行业面临的挑战前所未有。开发商自然都想成为“朱门”,不想被吃掉,冲规模是行之有效的之,在这个过程中,负债不断攀高。

  此前,著名“死多”任志强曾表示,开发商基本上兜里就没钱了,基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

  任志强还列出数据,今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

  近两年,这是一个很常见的现象,市场集中度攀高,企业在疯狂发展,销售额超5000亿的企业有三家,新城控股副总裁欧阳捷日前对包括和讯房产在内的十几家表示,房地产正处在一般集中型阶段,前20强房企占据市场份额的20%-40%。在2020年,市场会进入一般寡占型市场,前8强的房企占据市场份额的40%-70%。之后,市场将进入高寡占型阶段,前8强房企将占据市场份额的70%。

  中小企业要么因为资金链断裂而死掉,要么因为资金短缺被吞并。但是,活下来的企业也并非一坦途。

  数据显示,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。但进入2018年,银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。

  此外,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月以来首现负增长(1至4月下降1.6%)。同时,由于按揭贷款规模在紧缩(1至4月下降6.7%)、实际投放连续半年负增长,且利率连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度下降。

  资深地产研究人士李宇嘉表示, 近期,国家明确以专项债渐进取代PSL(棚改货币化),推进棚改投融资。监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方违规举债的已被清理。因此,无论货币创造、投放规模,还是闭环运营,纳入预算且受严格监管的专项债,远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此,未来棚改将更注重公共服务“补欠账”、新型城镇化,而非激发市场需求。

  理论和现实总有差距,房地产市场已不受控制,天津现象、三四线城市房价的疯狂崛起、开发商的日子似乎。欧阳捷表示,就融资成本,一般来讲差一点的企业基本上要在7到8,再高一点,可能要到10以上了。但有的信托可能高达15%。整体上来看,我们现在可能还不是利率最高的时候,未来可能还会继续往上长,甚至,跌出50强可能会失去金融的支持。

  但是也并没有那么糟糕。房地产的支柱产业不会改变,土地财政更是地方和中央绝不愿也不能放弃的部分。从2014年开始,国家针对棚改给予了针对性的货币补贴,有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。

  米宅的数据统计,这场针对棚改的货币放水集中在2016/2017/2018年爆发,2016年,超2万亿;2017年,约1.6万亿;2018年,第一季度约3000亿,根据全年棚改目标,预计全年投放不会低于1万亿。米宅保守估计,三年投放于棚改的货币超4万亿。

  对于三四线城市的发展,欧阳捷也表示,棚户区的未来可能会有三年到五年的时间。过去棚改中央给了2.6万亿,了2600万套住房,就是相当于每一套房子棚户区房子10万块钱一套。未来中央明确还有1500万套,换句线万亿以上的这个钱用于棚户区。棚改结束以后,往后还有5-10年的发展时间。

  一位不愿具名的注册会计师表示,开发商的债务压力是有,但是要看它怎么发展,如果它还想销售额翻番的发展,在这样的金融下,资金链肯定承受不住,但是正常发展是可以的。

  2017年,部分房企的复合增长率达到了70%,这其中多少受益于前两年的房地产市场。在未来,如此之高的复合增长率或一去不复返。

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